В последние годы сделки по договору переуступки стали одним из популярных способов приобретения жилья в новостройках. На первый взгляд, это может показаться удобным и выгодным вариантом: цена ниже, чем у застройщика, а значит, можно сэкономить. Однако не все так однозначно, и на практике переуступка прав на жильё может привести к множеству неприятных сюрпризов для покупателя. В этой статье мы подробно расскажем обо всех аспектах такого типа сделки, о её рисках и подводных камнях, которые могут быть не так очевидны на первый взгляд.

Что такое договор переуступки?

Договор переуступки это юридическая сделка, при которой право требования недвижимости переходит от одного лица (продавца) к другому (покупателю). В контексте рынка недвижимости, речь идет о ситуации, когда покупатель, в силу различных обстоятельств, решает продать свою квартиру, которую он приобрёл у застройщика по договору долевого участия (ДДУ), до того как получит в неё ключи. На практике такие сделки обычно осуществляются с участием инвесторов или дольщиков, которые приобрели квартиры с целью перепродажи.

Ключевые особенности сделки:

Продавец не является владельцем квартиры на момент сделки, он лишь передает право требования, то есть право на получение квартиры в будущем.

Покупка такой квартиры зачастую обойдется дешевле, чем если бы вы покупали напрямую у застройщика.

Положительные стороны договора переуступки

Первое, что привлекает внимание большинства покупателей, это цена. Квартиры, продаваемые по договору переуступки, как правило, стоят дешевле, чем те, которые продаются по стандартным договорам долевого участия. В случае, если покупатель не смог вовремя выплатить взнос или просто передумал, инвестор или дольщик могут предложить квартиру с небольшой скидкой.

Кроме того, для некоторых покупателей процесс переуступки может стать единственным способом попасть в новый жилой комплекс, если, например, на момент покупки у застройщика все квартиры уже распроданы, но есть предложения на вторичном рынке через договор переуступки.

Ипотека и финансовые риски

Однако такая экономия может обернуться серьезными финансовыми трудностями. Если вы решите приобрести квартиру по договору переуступки с использованием ипотечного кредита, будьте готовы к тому, что льготные условия по ипотеке для таких сделок не предусмотрены. То есть вам не удастся воспользоваться государственной программой субсидирования ставок по ипотечным кредитам, что является немаловажным фактором при расчете стоимости кредита.

Кроме того, заемщик вынужден будет оформить ипотеку по рыночной ставке, которая может быть значительно выше, чем те ставки, которые предлагают в рамках льготных программ. Это увеличивает сумму переплаты по ипотечному кредиту.

Основные риски при покупке квартиры по договору переуступки

Риски, связанные с застройщиком

Одним из основных рисков является финансовая нестабильность застройщика. Переуступка прав на квартиру подразумевает, что вы, как покупатель, обязуетесь в будущем получить жилье от застройщика. Однако если девелопер окажется в сложной финансовой ситуации, это может привести к задержкам в сдаче объекта в эксплуатацию, а в худшем случае к банкротству компании.

В результате, даже если сделка по переуступке будет завершена, вы можете столкнуться с длительным ожиданием или даже потерять вложенные средства. При этом продавец, переуступающий права на квартиру, не несет ответственности за действия застройщика, и вы не сможете на него возложить ответственность за возможные проблемы.

Перенос срока сдачи объекта

В случае с переуступкой важно помнить, что сроки сдачи жилого комплекса, прописанные в договоре с застройщиком, могут быть изменены. Это не редкость: строительные работы могут затянуться, либо застройщик может столкнуться с непредвиденными трудностями. Когда квартира приобретена через переуступку, покупатель становится жертвой чужих соглашений, и не всегда может повлиять на изменение сроков.

Юридическая сложность сделки

В отличие от стандартной покупки квартиры, когда покупатель заключает договор непосредственно с застройщиком, сделка по переуступке может быть более сложной с юридической точки зрения. Здесь важно тщательно проверить не только договор с застройщиком, но и саму сделку переуступки.

Одной из главных проблем может стать отсутствие полной прозрачности на рынке таких сделок. Важно убедиться, что продавец имеет все права на переуступку, что у него нет долгов или претензий от третьих лиц, а также что застройщик не имеет юридических претензий к квартире, которую он продает.

Проблемы с оформлением прав собственности

Когда речь идет о переуступке прав, важно помнить, что покупатель не становится собственником квартиры до момента сдачи объекта в эксплуатацию и получения ключей. В случае с ипотечными сделками это может быть особенно проблемно: банковские учреждения часто требуют подтверждения права собственности для оформления кредита. Ожидание, пока застройщик сдаст объект и зарегистрирует права собственности, может затянуться на месяцы, а то и годы.

Почему важен тщательный подход к выбору?

Покупка квартиры через договор переуступки это всегда своего рода gamble. Высокая цена на рынке недвижимости и желание сэкономить может подталкивать покупателей к принятию поспешных решений. Однако важно помнить, что, покупая квартиру через переуступку, вы получаете не только выгоду в виде снижения цены, но и принимаете на себя все риски, связанные с неопределенностью и возможными финансовыми проблемами как со стороны застройщика, так и со стороны продавца.

Прежде чем заключить сделку, стоит обратить внимание на несколько важных моментов:

Убедитесь, что квартира была приобретена на законных основаниях.

Проверьте финансовую состоятельность застройщика.

Обязательно проконсультируйтесь с юристом, чтобы избежать юридических проблем в будущем.

Итак, договор переуступки может быть интересным вариантом для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья в новостройке. Однако стоит быть готовым к значительным рискам, которые связаны с возможными задержками строительства, проблемами с застройщиком и дополнительными трудностями при оформлении ипотеки. Важно понимать, что такая сделка это не просто способ сэкономить деньги, а также шанс попасть в неприятные ситуации, которые могут привести к финансовым потерям.

Если вы решите идти на этот шаг, тщательно изучите все аспекты сделки и консультируйтесь с экспертами, чтобы минимизировать возможные риски.